Цены на недвижимость, упрямо растущие последние три года, вдруг резко упали. И это не предел, считает риелтор Олег Дмитриев. И предлагает потенциальным покупателям дождаться февраля 2009-го.

• Дмитриев Олег Александрович, 39 лет, родился в городе Мыски, Российская Федерация. По образованию — общевойсковой офицер и юрист. Восемь лет отдал службе в вооруженных силах. Прошел путь от риелтора до руководителя агенства недвижимости. Президент Харьковской гильдии риелторов. Среди увлечений — боулинг и плавание.

ВИКТОР ФОМЕНКО: Олег Александрович! Что будет через два месяца?
Олег Дмитриев: Думаю, что цены остановятся приблизительно на уровне 500 долларов за квадратный метр. То есть покупательная способность и цены сравняются.
В.Ф.: Сколько сегодня стоит жилье?
О. Д.: Сложно сказать. Сделок крайне мало. Однокомнатная на Холодной Горе выставляется и имеет шансы на продажу за 40 тысяч. Имея в кармане 30 тысяч долларов, можно смело искать однокомнатную квартиру на Салтовке. Двухкомнатные уже появляются за 55.
В.Ф.: Две тысячи долларов и пятьсот — падение фантастическое!
О. Д.: Никакой фантастики нет. У нас в голове зафиксировалась стоимость, которая возникла при ажиотажном спросе и продержалась буквально месяц. Да, однокомнатные на метро «Студенческая» предлагались за 75 тысяч, было, но очень непродолжительно.
В.Ф.: Ваши коллеги все время говорили одно и то же: цена растет обоснованно, спрос неудовлетворен… А тут вдруг такое!
О. Д.: Последние два года я четко указывал клиентам, что цена завышена. Да, мы работали на этих ценах, но все профессионалы понимали, что это мыльный пузырь. Есть люди, которые меня послушались. Но есть и те, кто три месяца назад умудрились купить однокомнатные квартиры по абсолютно неадекватным ценам.

«До 20 лет с конфискацией имущества» — не пункт статьи в Уголовном Кодексе, а краткое содержание договора ипотеки.

В.Ф.: И что им теперь делать?
О. Д.: В принципе, можно отказаться от кредита. А вот что делать банкам, я не знаю. Банки должны были прекратить выдавать ипотечные кредиты раньше, или хотя бы их ограничить. Сегодня есть несколько вариантов. То ли банки пойдут на фиксацию доллара, то ли на отсрочку платежей, то ли на увеличение срока кредитования…
В.Ф.: Почему никто не предупредил людей?
О. Д.: Надо соизмерять возможности пиар-компании застройщиков, инвесторов, банков и риелторов. К сожалению, мои возможности скромны. С мая по сентябрь шла массированная информация о том, что цены не только не упадут, а еще и подрастут. Подорожание обещали сначала осенью, потом к концу года… Последний месседж от строителей звучал так: «Мы надеемся, что восстановится ипотека и под кредитование первички государство выдаст кредиты под 14?% годовых». Что, по идее, позволит к концу 2009 года оживить рынок первичной недвижимости.
В.Ф.: Вы в этот вариант верите?
О. Д.: Нет. Наше государство не настолько богато. И коль скоро США не начали выдавать ипотечные кредиты, а у них уже кризис больше года, то наше государство на это тем более неспособно.
В.Ф.: А как же спасти строительную индустрию?
О. Д.: А есть смысл спасать то, что производит товар, который не покупается? Есть реальность — финансовые возможности людей без банков. Реальная цена одного метра — порядка 500 долларов. Это уровень 2005 года.
ВОПРОС ПО ТЕЛЕФОНУ:
Наше жилье по соотношению цена—качество превосходит европейское и тем более американское. Почему? Это можно объяснить только жестким монополизмом на строительном рынке. И второй вопрос: приведет ли прогнозируемое падение цен на жилье к падению цен на строительство?
О. Д.: Мы сейчас искусственно привязываем цены на жилье к стоимости строительства. Но в течение 12 лет мы жили без массовых застроек, а первая застройка, причем достаточная элитная, шла по цене 300 долларов за квадратный метр. Потом же очень быстро цены взлетели вверх… Себестоимость строительства к цене на жилье особого отношения иметь не должна. Тем более что застройщики построили так много нового жилья, которое ушло в руки инвесторов и спекулянтов, что его нам хватит на пару-тройку лет. Примерно до 60 % застройщики работали на спекулянтов: люди покупали именно с целью вложить деньги. Что касается качества жилья, то я с вами согласен. Наше жилье ни по качеству, ни по месторасположению не дотягивает до европейского. В Германии очень сопоставимы цены на недвижимость с нашими, но при этом Украина занимает аж предпоследнее место по покупательной способности в Европе. Естественно, что этот перегиб абсолютно нелепый.
ВОПРОС ПО ТЕЛЕФОНУ: Как изменились цены на аренду жилья?
О. Д.: Арендой не занимаюсь принципиально, поэтому мой взгляд будет субъективным. Думаю, что в ближайшее время цены на аренду понизятся. Достаточно большое количество квартир в связи с неразберихой на рынке недвижимости снимаются с продажи и выставляются в аренду. То есть в ближайшее время мы будем иметь всплеск предложений по отношению к потребителям, а значит и небольшое снижение арендной платы.
ВОПРОС ПО ТЕЛЕФОНУ: А что будет с ценами в частном секторе?
О. Д.: Частный сектор очень специфический товар. Падение будет соответственно и на дома, и на участки. В том числе и на участки, которые люди набрали гектарами в пригороде без инфраструктуры — без газа, воды, без подъездных путей. В ближайшее время там в можно будет высаживать помидоры, подсолнечник, еще что-то… Не может быть так, чтобы квартиры в цене упали вдвое по отношению к маю, а частный сектор останется без изменений. Все упадет и придет в соответствие. Терпеть убытки будут инвесторы, которые приняли в этом участие — купили на уровне котлована, первого-второго этажей. Уже никто не скрывает, что сдача объектов, мягко говоря, откладывается. Есть масса примеров, когда семья продала свою квартиру, вложила деньги в новострой под обещания сдать его до конца года, сняла жилье и теперь сидит и ждет у моря погоды.
ВОПРОС ПО ТЕЛЕФОНУ:
Конкретный вопрос: сколько сейчас стоит квартира — пятый этаж пятиэтажки, кирпичный дом, Павлово Поле, в районе леса, три комнаты?
О. Д.: Вопрос больно расплывчат. Какая планировка? Какое состояние? Если вы хотите ее продать быстро, то выставлять ее надо за 60 тысяч и не более. Но и эта цена не гарантирует быстрой продажи.
В.Ф.: А почему вы определили три года на то, чтобы ситуация восстановилась?
О. Д.: На резкий скачок благосостояния никто из нас не рассчитывает. Что может взвинтить цены? Доступная ипотека. Но у нас это маловероятно. Из-за мирового финансового кризиса о ней придется забыть. Вполне возможно, что постепенно мы придем к европейским стандартам: на Западе ипотечный кредит до кризиса стоил в 2—3 раза дешевле чем у нас. Сейчас же у нас ставки по существующим ипотечным займам подняли еще выше. Платил человек ежемесячно 1000 долларов, а теперь 1200. Мало того: приходит покупать доллары, так ему благородно на эту сумму накидывают еще 10?%.
МНЕНИЕ ПО ТЕЛЕФОНУ: Я думаю, что жилье не будет дальше дешеветь. Банки забиты деньгами и вот-вот начнут давать людям деньги, а люди начнут покупать. Единственное, что может снизить цены на жилье, это появление на рынке конфискованного жилья, но его будет мало. Вот вам подсказка из банковской среды: если этот год мы закрываем с инфляцией 22,5?%, то на следующий — МВФ нам прогнозирует уровень инфляции лишь 9,5?%. Нужно рассматривать ситуацию не в статике, а в динамике!
О. Д.: Непонятно, о какой динамике идет речь? В этом году начиная с мая цены только падали. При этом количество продаж падало тоже. Если банки забиты деньгами, то почему тогда у нас возник кризис? Кто готов давать деньги и кто брать? Дело только в Нацбанке?.. Если у населения есть какое-то количество денег на руках, то, в принципе, цены должны расти, как заявил слушатель. Но последние два года не было сделок с чистыми деньгами — мы жили практически на одних кредитах. А значит, цена была завышена.
В.Ф.: Что непонятно? Наши жилищные кредиты выдавались под достаточно большие проценты, где-то от 15, в то время как на Западе это 3—6. Почему люди шли на такие невыгодные условия?
О. Д.: Цены на жилье постоянно росли. А значит, гарантированно можно было получить прибыль. И неважно, какие это были деньги — свои или банковские. Люди реально зарабатывали, то есть спекулировали. Проблема была лишь в том, чтобы вовремя остановиться.
В.Ф.: Подводим итоги. Что делать покупателям?
О. Д.: Если вы думаете об инвестировании в недвижимость, то делать это сейчас не надо. Такое вложение прибыли не принесет. Покупатели, которые решают свои жилищные проблемы, то есть что-то продали и имеют на руках деньги, могут покупать. Но — хорошо поторговавшись. Оживление рынка и работа по реальным ценам начнется не раньше февраля.
В.Ф.: А продавцам что делать?
О. Д.: Продавцы сейчас в большом количестве снимают с продаж свои объекты. Им надо смириться с тем, что ажиотаж на рынке недвижимости закончился. Если надо продать — уступайте. В ближайшее время жилье дорожать не будет.
В.Ф.: Что будет сигналом к новому подорожанию — возобновление ипотеки?
О. Д.: Не обязательно. Банки начали выдавать кредиты в 2002-м, а резкий ажиотажный скачок начался года два назад. Народу надо какое-то время на раскачку. Еще один момент — снижение кредитных ставок, которое произошло примерно два года назад, когда банки начали менять вывески и входить в международные финансовые группы. Это маховик, подобный «МММ». Людям надо было втянуться в процесс, после чего от них уже мало что зависело