Застройщики не могут «разморозить» долгострои

Несмотря на благоприятный для строительных работ сезон, процесс «размораживания» строительства в Украине идет вяло. Заморожено большинство девелоперских проектов по строительству офисов и торговых центров – последние банально будет «некем» заполнять, учитывая, в каком бедственном положении сегодня находятся многие торговые сети.

Более того, вполне возможно начало «цепной реакции» банкротств торговых сетей – основных арендаторов площадей в торговых центрах. Так, в начале мая  Хозяйственный суд Киева открыл производство по делу о банкротстве ООО “Сеть супермаркетов электроники “Домотехника” – одного из крупнейших операторов рынка бытовой техники в Украине. Из-за резкого падения спроса на бытовую технику чистый убыток “Домотехники” за январь-март 2009 г. составил 201,825 млн. грн. против 271 тыс. грн. чистой прибыли за аналогичный период 2008 г., чистый доход в первом квартале текущего года сократился на 43,3% – до 122,7 млн. грн. Между тем сеть супермаркетов электроники “Домотехника” включает 27 супермаркетов общей площадью залов около 53 тыс. кв. м в 14 городах Украины, в том числе пять – в Киеве, площади торговых залов, которых составляют от 1,5 тыс. кв. м. И потенциально все эти торговые площади освободятся.

Вслед за «Домотехникой» кредиторы начнут более придирчиво относиться и к другим торговым сетям. Поэтому часть из них будет вынуждена уйти с рынка, а часть – сократит число филиалов и «ужмется», освободив арендуемые площади. Все это делает строящиеся торговые центры маловостребованными. Аналогичная ситуация и с офисными центрами. В центральных районах Киева некоторые бизнес-центры сегодня стоят полупустыми, несмотря на снижение арендных ставок. И даже те арендаторы, которые продолжают занимать здесь площади, подумывают о переезде в более дешевые офисы, а также освобождении части площадей по причине сокращения персонала. Поэтому строительные компании, у которых в портфелях незавершенное строительство офисных и торговых центров, оказались в сложном положении – деньги на завершение этого строительства привлечь нереально, но даже если объекты и будут построены, возникает проблема с их заполнением. Многие компании сегодня разрывают предварительные соглашения об аренде площадей даже в уже почти готовых офисных и торговых центрах, не говоря уже о замороженных долгостроях.

На рынке строительства жилья ситуация, с одной стороны, вроде бы стабилизируется.

Некоторое оживление рынка недвижимости в конце мая 2009 г. вселило в застройщиков определенную надежду на то, что у них появятся деньги на завершение долгостроев. Увы. Покупатели и инвесторы даже несмотря на то, что на вторичном рынке падение цен на квартиры прекратилось, «выгодными предложениями» застройщиков на покупку квартир в недостроенных домах не соблазняются. Дошло даже до того, что Украинская строительная ассоциация 29 мая провела экстренное заседание с целью выработать неотложные предложения по спасению строительной отрасли страны. В первую очередь, строители были обеспокоены отказом НБУ от осуществления операций с облигациями Государственного ипотечного учреждения и операций по продаже-покупке этих ценных бумаг, что могло бы привлечь средства в стабфонд для финансирования строительных объектов с готовностью 70%.

Между тем сегодня реально снизив цены на уже построенное жилье, строительные компании могли бы получить средства на завершение долгостроев – тем более, что на квартиры в новых и в сданных в эксплуатацию домах появился определенный спрос. Увы, застройщики настолько привыкли к сверхприбылям минувших лет, что снижать цены упорно не желают, уповая на их рост, а также на помощь государства.

Застройщики считают, что помощь государства им быстро «вернется назад».  «Украинская строительная ассоциация призывает государство найти способ оказания финансовой помощи частным инвесторам достроить свое жилье. Эти деньги в виде отчислений и заказов на работы вернутся в экономику страны и будут способствовать выходу из экономического кризиса», – сказал глава ассоциации Лев Парцхаладзе и заявил, что недофинансирование достройки жилья со степенью готовности 70% катастрофически повлияет на строительную отрасль и будет началом нового витка экономического кризиса в Украине. Однако уже сегодня ясно, что после того как десятки тысяч инвесторов не могут получить ключи от уже проплаченных квартир, возродить доверие к застройщикам будет со стороны населения трудно. И мало найдется граждан, желающих брать кредиты в банках, которые получат рефинансирование под облигации ГИУ для покупки недостроенных квартир. Спрос на ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке имеется, но смысла у государства поддерживать такую ипотеку нет никакого, а для того, чтобы возродить ипотеку для первичного рынка, потребуются, по-видимому, годы.

Выходом могло бы быть прямое кредитование застройщиков за счет государственных средств. Но, во-первых, уже в ближайшее время из-за резкого падения в реальном секторе бюджетные проблемы могут обостриться, а во-вторых, риски здесь чрезвычайно высоки, учитывая, что значительная часть украинских девелоперов находится в преддефолтном состоянии. Таким образом, реально государство мало что может сделать для того, чтобы помочь строительной отрасли преодолеть кризис, а сами девелоперы в ближайшее время вынуждены будут себе в убыток распродавать активы, чтобы иметь средства для завершения хоть каких-то долгостроев.
Игорь ГОРОДНЯНСКИЙ, BUDMANEWS