Цены на недвижимость сползают вниз

Специалисты по недвижимости прогнозируют, что к лету 2011 года средняя стоимость квадратного метра в Киеве снизится с нынешних $1700 до $1200.

Анализ реальных сделок по покупке-продаже квартир в столице за последние полгода показывает, что в среднем стоимость жилья на первичном и вторичном рынках упала на 7%. Самое показательное, что снижение идет плавно, без резких скачков, и если не произойдет ничего экстраординарного, то до конца года показатель снижения достигнет 15% по «вторичке» и до 5 % по «первичке», а еще через полгода - до 22%. На это есть три веских причины.

1 . Застройщики вынуждены снижать стоимость квадратного метра

Но ненамного. Почему, - объясняет руководитель информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов.
- Большинство строек по-прежнему заморожено, поэтому на первичном рынке застройщики не поменяли ценовую политику, - говорит он. - Если нет покупателей и нет денег на продолжение строительства, то какой смысл снижать цену? Но там, где объект находится на стадии сдачи и клиент уже может приехать, пощупать стены и начать ремонт, пошли на уступки.

На «вторичке» ситуация другая. По дешевым квартирам до $100 тыс. цены кардинально не меняются, так как такое жилье и так покупается (в среднем 1-комнатную квартиру можно приобрести за $60-80тыс. - Авт.). Но на рынке двух-, трехкомнатных квартир, которые стоят больше этой суммы, идет тенденция к снижению. Даже если посмотреть по базам, то новые предложения, которые выставлялись в июле, на 10% ниже, чем месяц назад.

Кроме того, следует ожидать, что массы новых предложений, способных взбодрить рынок, в ближайшие годы не появится. Резко сократились работы по подготовке новых площадок. По данным агентства недвижимости «Планета Оболонь», за первое полугодие 2010 на «котлован» было израсходовано лишь 9,3 млн гривен. Даже в послекризисный 2009 год - и то почти в 9 раз больше - 73,9 млн за аналогичный период, не говоря уже о 2008 - 135, 5 млн. Рассчитывать стоит только на завершение «недостроев».

2. По-прежнему не налажена система ипотечного кредитования

С ней банки сегодня ведут себя осторожно, как с хрупкой елочной игрушкой, перестраховываются и не строят далеко идущих планов. Так, внятно объяснить «Газете...», будут ли ипотечные ставки и драконовские условия займов в ближайшее время, например осенью, пересматриватся, сотрудники не смогли или не захотели. Правда, «Укрсоцбанк» сообщил, что одолжить денег для покупки квартиры физлицу сможет под 23% годовых на 20 лет, при этом минимальный первый взнос потребует в размере 40% от суммы. Если брать займ на 25 лет, ставка увеличится до 24,15%, взнос снизится до 25% (однако условия действуют, только если вы покупаете вторичное жилье или первичное от компаний, рекомендованных «Укрсоцбанком»).
- Если на покупку жилья не хватает сущего пустяка и впрягаться в ипотеку нет желания - нельзя ли получить недостающую сумму под соусом потребкредита? - поинтересовались мы.

Можно, но под залог другого объекта недвижимости, и дадут не более 30% его оценочной стоимости.

Universal Bank также не рискует давать большие суммы в кредит под неизвестно какие проекты: купить квартиру с помощью их потребкредита получится лишь в случае, если вам не хватает всего до 150 тыс. грн, но опять же если эта сумма укладывается в 30% оценочной стоимости недвижимости, которую от вас попросят в залог. А обычную ипотеку банк соглашается оформлять лишь под 25,95% годовых на срок 20 лет или под 26,95% на 15 лет. В первом случае минимальный первичный взнос будет составлять 30% суммы, во втором - целых 50%. Условия действительны лишь при покупке готовых «первички» или «вторички», а недострой - только под залог другого жилья.
Строго на 20 лет предлагает ипотеку банк «Киевская Русь», и только на первичное жилье в ЖК «Ольжин Град», что в Вышгороде. Ставки по ней могут составлять 22-20-19, а размер первого взноса соответственно варьируется от 30-39% до 40-49% и 50%. А потребительские кредиты банк выдает совсем пустяковые - всего до 15 тыс. грн, так что они в деле приобретения квартиры не помогут.

Немного щедрее банк «Пиреус», но его риски сведены до минимума: потребкредит дадут внушительный, но при условии, что вы являетесь вкладчиком банка - в таком случае можете рассчитывать на займ в размере 90% вашего депозита. Ипотеку здесь дают тоже на 20 лет, при первом взносе в 30% годовая ставка будет равна 23,5%, если же сразу выплачиваете половину суммы, годовые снижаются на целый процент. Но получить ее сможете, только если приобретаете первичное жилье от компании «Укобуд».

3. Сохраняется низкая покупательская способность

Благосостояние людей не растет, а на фоне ожидания второй волны кризиса, высокого курса доллара и евро предложение по-прежнему значительно превышает спрос.

- Покупатели «с деньгами», которые рассматривали свои запасы как вариант вложения, в большинстве квартиры приобрели, на рынке остались только те, кто вынужден решать жилищный вопрос для себя, - говорит директор агентства недвижимости «Кращий вибір» Виталий Мошковский. - Как всегда после выборов, едут регионы. Лидирует Донецк, но много покупателей из Харькова, Сум, Львова. Из Центральной Украины меньше. Это немного оживляет рынок, особенно что касается недорогих 1-комнатных квартир как в хрущевках, так и в новостроях. Такая же тенденция, кстати, и по земельным участкам. Берут недорогие.

Еще одна причина, которая могла повлиять на рынок, - будущие выборы, накануне которых идет традиционное оживление, так как неизвестно, что там будет с курсом доллара и экономикой.

Знающий Человек

«Скидки в 20-30 процентов» Александр Немтырев, начальник департамента маркетинга жилищного комплекса «Паркове мисто»:

- Те, кто действительно строит, делает это качественно, и собирается сдаться в срок, не могут понижать изначальную стоимость квадратного метра, это будет нерентабельно. Но можно предположить, что в процессе строительства застройщики начинают использовать более дешевые материалы, и за счет этого незначительно удешевляют жилье, чтобы сдать объект. Если же поступает слишком выгодное предложение, стоит задуматься, так как оно может обозначать, что или цена изначально была завышена в расчете на то, чтобы заманить скидками, или не все в порядке в самой компании. Скидки в 20-30 процентов быть не может. Большое значение имеет и то, строит компания за свои средства или за счет привлечения инвесторов-покупателей. Стройки, начатые по второму варианту, сейчас стоят намертво. Так будет продолжаться и дальше, пока не оживет ипотека и не предложит хотя бы 14-15 % годовых.

Кстати

$ 15 млн стоила самая дорогая 25-комнатная квартира площадью 994,6 кв. м на ул. Шелковичной в 2008 году.
За $9,3 млн продается в 2010 одна из самых дорогих квартир: 8-комнатная в четырехуровневом пентхаусе площадью 1209 кв. м на ул. Московской на Печерске. По такой же цене выставлено несколько квартир в «монстре» на Грушевского
За $28,5 тыс. продана самая дешевая 1-комнатная квартира на ДВРЗ площадью 32 кв.м. Сделка совершена в мае этого года.

Елена МАКОВЕЦ, Татьяна НЕГОДА

Источник: http://www.pk.kiev.ua//